Вторинний ринок нерухомості України у 2026 році. Полярізація і головні тренди

Станом на травень 2026 року український ринок вторинної житлової нерухомості демонструє глибоку структурну перебудову. Замість єдиного загальнонаціонального тренду фіксуємо виражену географічну та безпекову поляризацію. Ринок остаточно розділився на кілька автономних зон: західні та центральні регіони, які стали центрами концентрації капіталу та попиту; відносно стабільні великі хаби із власними економічними драйверами; та прифронтові області, де ціни зафіксувалися на мінімальних позначках через високі безпекові ризики.

Загальна динаміка цін та географія зростання

Зростання вартості житла на вторинному ринку у 2026 році є реальністю для більшості обласних центрів правобережної та центральної України. Лідерами за темпами подорожчання однокімнатних квартир у річному вимірі стали такі міста:

• Тернопіль: рекордні +44% зростання вартості ліквідного житла;
• Суми: аномальні +29% в окремих сегментах пропозиції;
• Одеса: стабільні +21% на тлі відновлення економічної активності;
• Вінниця: +20% завдяки високому рівню безпеки та розвиненій інфраструктурі;
• Рівне: +16% як один із ключових хабів західного регіону.

У ціновому еквіваленті найдорожчим містом України залишається Львів, де медіанна вартість однокімнатної квартири досягла 71 900 $. Київ посідає другу сходинку із показником у 71 000 $, а замикає трійку лідерів Ужгород (69 000 $). Протилежну динаміку демонструють прифронтові міста: у Харкові медіанна ціна однокімнатної квартири знизилася до 24 000 $, у Запоріжжі – до 16 600 $, а в Херсоні готове житло можна придбати за 14 500 $. Таким чином, розрив між найдорожчим та найдешевшим обласними центрами став майже п’ятикратним.

Суми: причини вимушеного подорожчання

Зростання цін у Сумах на однокімнатні та  двокімнатні квартири виглядає парадоксальним з огляду на близькість до кордону та регулярні обстріли. Проте цей тренд має чітке пояснення, засноване на внутрішній міграції та особливостях статистичного обліку.

Суми перетворилися на головний «внутрішній хаб» для жителів Сумської області. Мешканці прикордонних громад (таких як Білопілля, Велика Писарівка, Краснопілля), які зазнають нищівних руйнувань, масово евакуюються до обласного центру. Ці люди прагнуть залишатися у своєму рідному регіоні через роботу, родинні зв’язки чи обмежені фінансові можливості, адже переїзд та оренда житла на заході країни є значно дорожчими. Масовий приплив внутрішньо переміщених осіб (ВПО) створив колосальний тиск на ринок нерухомості Сум.

Потужним фінансовим драйвером стала державна програма «єВідновлення». Громадяни, чиє житло у прикордонній смузі було повністю знищене, отримують житлові сертифікати. Більшість із них прагнуть монетизувати ці сертифікати якомога швидше, купуючи готові квартири на вторинному ринку в Сумах. Оскільки первинний ринок у місті повністю паралізований (девелопери не ризикують розпочинати нові проєкти «з котловану»), весь попит акумулюється на вторинному ринку.

Має місце так звана «статистична пастка пропозиції». Власники дешевого радянського фонду (старих «хрущовок» та «панельок») через безпекові ризики воліють перечекати і знімають об’єкти з продажу, не бажаючи віддавати їх за безцінь. Водночас у відкритому доступі залишаються переважно дорожчі сучасні квартири у будинках, зведених у 2010-2021 роках, що мають індивідуальне опалення та ремонти. Вимивання дешевого сегмента призвело до зростання медіанної ціни в оголошеннях, хоча реальний ринок є малоліквідним, а знижки  під час  угод із готівкою можуть сягати 10-15%.

Одеса: відносний вектор стабільності та бізнес-розвитку

Одеський ринок нерухомості у 2026 році демонструє відновлення із показником +21% річного зростання на однокімнатні квартири. Економічна логіка Одеси суттєво відрізняється від західноукраїнських міст і базується на відновленні її статусу головних морських воріт країни.

Робота Українського морського коридору у 2025–2026 роках повернула до життя портову інфраструктуру, логістичний сектор та супутні види бізнесу. В Одесу повернувся великий капітал, пов’язаний із морською торгівлею та експортом агропродукції. Місцеві підприємці та топменеджери, які отримують доходи від відновленого бізнесу, частково інвестують в нерухомість як у найбільш зрозумілий та надійний інструмент збереження коштів.

Крім того, Одеса виконує роль потужного макрорегіонального прихистку. Сюди переїжджає платоспроможне населення з більш небезпечних південних областей – Миколаївської та Херсонської, а також із частково окупованих територій Запорізької області. Велике місто з розвиненою медичною, освітньою та торгівельною інфраструктурою приваблює тих, хто прагне жити в мегаполісі, попри періодичні безпекові виклики.

Особливістю одеського ринку є висока популярність сучасного житла. Покупці майже повністю ігнорують старий житловий фонд в історичному центрі через його зношеність і відсутність укриттів. Натомість попит зосереджений на відносно нових житлових комплексах у Приморському та Київському районах. Квартири в будинках, які забезпечені автономними системами енерго- та водопостачання, суттєво додають у ціні, формуючи загальну позитивну динаміку ринку.

Фундаментальні причини загального зростання цін на вторинці

Поза локальними особливостями окремих міст, існують глобальні чинники, які штовхають ціни вгору на українському вторинному ринку у 2026 році:

1. Глибока криза первинного ринку: Будівельна галузь переживає дефіцит кваліфікованих кадрів та суттєве подорожчання будматеріалів, через ускладнену логістику. Покупці не готові ризикувати грошима, інвестуючи в недобудовані об’єкти. Весь платоспроможний попит змістився на готовий вторинний ринок, створивши там дефіцит якісних квартир.
2. Ефективність програми «єОселя»: Пільгове державне кредитування під 3% та 7% річних залишається головним фінансовим інструментом на ринку. Оскільки більшість погоджень видається саме на готові об’єкти вторинного ринку, які відповідають чітким віковим критеріям, це провокує високу конкуренцію серед покупців за кожну ліквідну квартиру.
3. Переваги концепції «заїжджай і живи»: Сучасний покупець зазвичай не хоче займатися тривалими та дорогими ремонтами. Квартири з якісним оздобленням, меблями, побутовою технікою та, головне, автономними комунікаціями продаються в перші тижні після появи в оголошеннях.

Вторинний ринок нерухомості України у 2026 році перестав бути об’єктом спекулятивних інвестицій. Сьогодні це ринок кінцевого споживача, де ціна напряму залежить від безпекового фактора, наявності автономних комунікацій та готовності об’єкта до негайного заселення. Стрімке подорожчання житла в окремих регіонах є наслідком масштабних демографічних зрушень та дефіциту якісної житлової площі в умовах воєнного часу.