Оценка имущества для банка. В поисках компромисса

Не зря еще в начале 2000-х оценщики в шутку называли банковскую оценку «любовным треугольником», имея в виду оценщика, представителя банка и клиента, который собирается брать кредит под залог имущества.

Чаще всего для целей банковского залога оценивают недвижимость, земельные участки, оборудование, автомобили.

Конечно же заказчик оценки, передавая свою собственность в залог банку, заинтересован в максимальной оценке объекта, ведь от этого зависит, какой размер кредита он получит.

Здесь нужно учитывать, что отдельные банки могут дополнительно корректировать в меньшую сторону сумму кредита после предварительного принятия решения о его выдаче и получения оценки.

При оформлении ипотечного кредита будущий владелец жилья заинтересован в высокой сумме оценки, закладывая сюда бюджет на ремонт и обустройство квартиры. А сейчас еще и на покупку дополнительного энергооборудования.

А что же банк? С одной стороны, банковские требования к объективности оценки достаточно высоки. И это справедливо, ведь банк рискует деньгами своих клиентов, выдавая кредиты.

Сотрудники отдела кредитных рисков банка выписывают правила и требования к оценочным компаниям. Внимательно относятся к объектам залога и подбору аналогов оценщиком. Они же выставляют жесткие требования к заемщику и к самому объекту. С другой стороны, отдельные банковские сотрудники мотивированы скорее выдать кредит, чем расстроить клиента отказом. От объема выданных кредитов, привлеченных клиентов могут зависеть их премии и карьера.

В такой ситуации оценщик оказывается в очень деликатном положении. С одной стороны, клиент-заемщик, непосредственно платит за работу и при этом настроен на «оценку повыше», с другой стороны – банк в лице департамента рисков, который строго контролирует результаты оценки и предъявляет жесткие требования к содержанию отчетов. И еще есть банковские специалисты из отделения, которые непосредственно работают с заемщиком и настойчиво требуют оценки, которая удовлетворит клиента банка, чтобы он не ушел от них.

В результате оценщик должен быть максимально дипломатичным, отстаивая собственное мнение о стоимости имущества. В то же время выполнять оценку безупречно, чтобы ни одна сторона не сомневалась в ее объективности. Результатом такой работы для оценщика должен стать одновременно и довольный заемщик, получивший кредит, и банковские специалисты, не имеющие замечаний к содержанию отчета и расчетам стоимости предмета оценки.

Как правило, каждый банк работает с несколькими оценочными компаниями, соответственно есть конкуренция, в том числе и ценовая. Поэтому, кроме умения дипломатично решать сложные вопросы, делать качественную оценку, аккредитованный в банке оценщик должен иметь сбалансированную и конкурентную ценовую политику собственных услуг.

Из нашего опыта работы с залоговым имуществом мы сделали вывод, что на первом месте должна стоять репутация оценщика. То есть оценка должна быть выполнена максимально корректно, в соответствии со стандартами банка и требованиями законодательства Украины. И только потом оценщик должен думать о заработке и ценовой конкурентной борьбе. Потому что, потеряв репутацию из-за завышенных искаженных оценок, можно остаться за бортом банковского партнерства и даже уйти с рынка. То есть безупречная работа всегда оставляет профессионала профессионалом и отличает его от конкурентов, которые пренебрегают качеством ради разового заработка.